Cobrança de taxa de manutenção de loteamento é indevida a não associado

Sentença proferida pela 10ª Vara Cível de Campo Grande julgou parcialmente procedente a ação movida pelo comprador de terrenos de um loteamento fechado, em face de um empresário e uma associação de moradores, declarando a ilegitimidade do empresário para a cobrança das taxas e manutenção do empreendimento de setembro de 2015 a janeiro de 2016, em decorrência da ausência de relação jurídica entre as partes. Além disso, o empresário foi condenado a restituir ao autor as taxas de manutenção pagas e, condená-lo, junto a associação, ao pagamento de R$ 10 mil de danos morais pelos protestos indevidos.

Alega o autor que adquiriu sete lotes localizados em loteamento fechado em Dourados e, a partir de setembro de 2015, começou a receber cobranças e ameaças de protestos de títulos, tendo como beneficiário o réu, responsável pela venda dos imóveis.

Afirmou ter pago os três primeiros boletos e proposto ação cautelar visando à sustação dos efeitos dos protestos subsequentes, o que foi concedido. Alegou inexistir legitimidade ativa do réu para a cobrança das despesas, em decorrência do litígio envolvendo a empreendedora, conforme demanda de prestação de contas ajuizada perante a Comarca de Dourados.

Destacou, ainda, que não houve constituição de condomínio para legitimar o arbitramento do valor da taxa de manutenção e que a convocação para a instituição da associação de moradores e proprietários do loteamento não observou a legislação.

Os réus foram citados e contestaram alegando a existência de vínculo jurídico entre as partes, sendo legítima a cobrança das taxas de manutenção pelo uso do empreendimento pelos loteadores a partir de 2013.

Alegaram também que houve negociação para autorizar a cobrança das taxas, que seriam facultativas. Discorreram sobre a regularidade na constituição da associação de moradores e requereram a improcedência do pedido.

De acordo com a juíza Sueli Garcia, o pedido é parcialmente procedente. Conforme a magistrada, “observou-se que os valores cobrados correspondiam a taxas de manutenção dos lotes, cuja adesão, segundo asseverou os réus, seria facultativa. Contudo, a própria dinâmica da cobrança realizada, com o protesto dos títulos, derrui essa assertiva, porquanto foi necessário o ajuizamento de ação judicial para suspensão dos efeitos do apontamento negativo e cominação de astreinte para obstar a emissão de novos títulos”.

Além disso, com relação à legitimidade do réu para cobrança das obrigações, “restou duvidosa, sendo que o fato de ter negociado a venda dos lotes não induz à conclusão de que detém o direito para cobrança de taxas de manutenção, como alegou em sua contestação”.

Conforme explicou a juíza, “as taxas, se devidas, devem ser direcionadas à associação de proprietários e moradores do loteamento fechado, e não ao empresário individual responsável pelo empreendimento, cujos atos de domínio cessaram a partir do momento em que disponibilizou os lotes, nos moldes do art. 1.228 do CC”.

Assim, concluiu que as taxas de manutenção não podem ser imputadas ao autor, “seja porque desta não tomou prévio conhecimento, ou mesmo porque não há provas de que tenha anuído à associação civil dos moradores”.

A magistrada inclusive citou jurisprudência do STJ em julgamento que consolida a orientação de que as taxas de manutenção criadas por associações de moradores não obrigam os não associados ou que a elas não anuíram.

“As provas dos autos são suficientes para demonstrar que foram realizados diversos protestos em nome do autor e pertinente a taxas de manutenção em favor dos réus, que se revelou indevido, na medida em que inexistia vínculo entre as partes para legitimar essas exações”, concluiu a juíza ao julgar procedente o pedido de danos morais, acrescentando que o protesto indevido implica presunção de dano moral.

FONTE: TJMS

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