STJ – Lei 10.931 deve ser aplicada aos contratos de financiamento do SFH

Em julgamento inédito, a Quarta Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) considerou que as disposições da Lei 10.931/04, principalmente as regras processuais do artigo 50, aplicam-se a todos os contratos de financiamento imobiliário do Sistema Financeiro da Habitação (SFH).

“As regras expressas no artigo 50 e seus parágrafos têm a clara intenção de garantir o cumprimento dos contratos de financiamento de imóveis, tal como pactuados, gerando segurança para os contratantes”, afirmou o ministro Luis Felipe Salomão, relator do recurso especial do Banco do Estado do Rio Grande do Sul (Banrisul).

O ministro explicou que o objetivo maior da norma é garantir que, na hipótese de a execução do contrato se tornar controvertida e for necessária a intervenção do Poder Judiciário, a discussão seja eficiente – isto é, somente o ponto controverso será discutido, sem que isso impeça a execução daquilo que foi acordado pelas partes.

Revisão

Na ação ajuizada contra o Banrisul, os autores pediram a revisão de cláusulas contratuais que consideravam abusivas. A sentença julgou o pedido parcialmente procedente para alterar o método de amortização da dívida e a capitalização dos juros. Além disso, deferiu a compensação dos valores referentes às parcelas ainda pendentes com as que já tinham sido liquidadas.

Ambas as partes apelaram. O Tribunal de Justiça do Rio Grande do Sul se manifestou pela não incidência da Lei 10.931 sobre o contrato regido pelo SFH. Em seu entendimento, embora o artigo 50 esteja inserido no capítulo destinado aos contratos de financiamento de imóveis, “não se pode incluir nesses contratos, sem referência expressa da lei, aqueles regidos pelo Sistema Financeiro da Habitação”.

No recurso especial, o Banrisul defendeu que a Lei 10.931 deveria incidir sobre todos os contratos de financiamento habitacional. Pediu que os autores fossem obrigados a depositar os valores devidos sob o argumento de que, para fins de ação revisional do SFH, o artigo 50 determina que o mutuário deposite em juízo os valores controvertidos e pague diretamente ao banco do valor incontroverso.

Fomento

De acordo com o ministro Luis Felipe Salomão, relator do recurso especial, a elaboração da lei teve como objetivo maior o fomento do mercado imobiliário e, com isso, a retomada do crescimento da economia a partir da previsão de institutos que promoveriam o impulso do mercado e proporcionariam maior segurança e credibilidade aos adquirentes de imóveis e aos financiadores das aquisições.

“A lógica da lei foi a de conferir maiores garantias aos credores para que, diante dessa segurança, o crédito fosse mais amplamente oferecido, tornando o mercado imobiliário fértil e o progresso econômico e social do país uma realidade”, disse Salomão.

O ministro afirmou que a própria Lei 10.931 evidencia que suas disposições devem incidir sobre todos os contratos de financiamento de imóveis do SFH. O artigo 63 prevê que, “nas operações envolvendo recursos do Sistema Financeiro da Habitação e do Sistema Financeiro Imobiliário, relacionadas com a moradia, é vedado cobrar do mutuário a elaboração de instrumento contratual particular, ainda que com força de escritura pública”.

Quanto à ação revisional do caso julgado, Salomão afirmou que as disposições relacionadas à petição inicial previstas no artigo 50 se aplicam a ela, já que foi ajuizada após a vigência da lei.

A Turma, em decisão unânime, deu provimento ao recurso especial do Banrisul para anular todos os atos até então praticados, abrindo-se prazo legal para emenda à inicial.

Processos: REsp 1163283

FONTE: STJ

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